PROMESSA DE COMPRA E VENDA: outorga da escritura

Na promessa de compra e venda, o comprador precisa ficar atento aos problemas provocados pela demora na outorga da escritura definitiva, isso porque para o direito civil brasileiro o contrato por si só não gera o direito de propriedade.

Em determinados casos, quando o vendedor não cumpre a sua obrigação na transferência do imóvel para o nome dos adquirentes, faz-se necessária a ação de adjudicação compulsória.

O Código de Processo Civil disciplina a matéria da seguinte forma:

Art. 466-A. Condenado o devedor a emitir declaração de vontade, a sentença, uma vez transitada em julgado, produzirá todos os efeitos da declaração não emitida.
Art. 466-B. Se aquele que se comprometeu a concluir um contrato não cumprir a obrigação, a outra parte, sendo isso possível e não excluído pelo título, poderá obter uma sentença que produza o mesmo efeito do contrato a ser firmado.

Seguem decisões do TJ/ES sobre o tema:

"APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSUAL CIVIL. ARTS. 466-A E 466-B DO CPC. AUSÊNCIA DE NULIDADE DA SENTENÇA. JULGAMENTO DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDOS. OUTORGA DE ESCRITURA DEFINITIVA. QUITAÇÃO DAS PARCELAS DO PREÇO DO IMÓVEL. SENTENÇA REFORMADA NA PARTE IMPUGNADA. 1. Os autores apelantes formularam dois pedidos condenatórios: outorga da de escritura definitiva e pagamento da multa contratualmente estabelecida para o caso de descumprimento da avença. Assim, havendo impugnação da sentença somente em relação a um dos dois pedidos formulados, somente quanto a este é possível a análise pelo órgão ad quem da sentença objurgada. 2. Não há que ser declarada a nulidade da sentença por ser extra petita, já que a suposta nulidade processual não deverá ser declarada quando o mérito do processo puder ser julgado a favor da parte prejudicada (art. 249, §2º, do CPC). 3. É firme o entendimento jurisprudencial, consolidado durante mais de uma década no Superior Tribunal de Justiça, que a denominada execução direta do contrato, ou seja, substituição da vontade do contratante renitente por sentença na forma do art. 466-A do CPC, decorre do direito pessoal existente entre os partícipes da avença. Constituindo direito do promissário comprador, desde que comprove ter adimplido todas as parcelas relativas ao pagamento do preço do imóvel, obter a outorga de escritura definitiva do imóvel para fins de adjudicação. 4. Custas e honorários pro rata face a sucumbência recíproca. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO para reformar a sentença na parte impugnada, julgando procedente o pedido formulado do item 11.2 da petição inicial e condenar a ré apelada a outorgar escritura definitiva, em nome dos autores apelantes, do imóvel descrito na cláusula segunda do compromisso de compra e venda firmado entre as parte (fls. 16). (TJES, Apelação Civel, 24040257610, Relator : RONALDO GONÇALVES DE SOUSA, Órgão julgador: TERCEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 01/12/2009, Data da Publicação no Diário: 23/02/2010)" (grifo nosso)

"CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA - PAGAMENTO INTEGRAL DO PREÇO - PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS AUTORIZADORES DA ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. Demonstradas pagas as prestações do compromisso de compra e venda de imóvel e recusada a outorga da respectiva escritura pública de compra e venda, impõe-se a procedência da ação de adjudicação compulsória. VISTOS, relatados e discutidos os presentes autos de apelação cível, em que são partes IZABELLA RICHA FARDIM E OUTROS e ANTÔNIO RAIMUNDO PINTO. ACORDA a 1ª Câmara Cível, na conformidade da ata e notas taquigráficas da sessão, à unanimidade, rejeitar as 1ª e 2ª preliminares e não conhecer da 3ª preliminar. No mérito, por igual votação, negar provimento ao recurso, nos termos do voto do Relator. Vitória, 21 de setembro de 2010. PRESIDENTE RELATOR PROCURADOR DE JUSTIÇA". (TJES. Apelação Civel, 48109000983, Relator : ANNIBAL DE REZENDE LIMA, Órgão julgador: PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL , Data de Julgamento: 21/09/2010, Data da Publicação no Diário:29/11/2010) (grifo nosso).